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Il dibattito tra manutenzione ordinaria e straordinaria è spesso fonte di confusione e dispute legali, a causa della mancanza di una chiara definizione che distingua le due categorie.
In edilizia, la manutenzione ordinaria riguarda interventi di riparazione, rinnovo e sostituzione delle finiture degli edifici, come porte e finestre, e di mantenimento degli impianti tecnologici esistenti, come quelli elettrici o di riscaldamento. L’entrata nel campo della manutenzione straordinaria avviene nel momento in cui si introducono elementi di innovazione, come nel caso della sostituzione di una caldaia con un modello a camera aperta ad uno nuovo a condensazione.
La manutenzione straordinaria implica opere di sostituzione e modifiche che rinnovano parti strutturali degli edifici, senza incidere sulla loro configurazione globale, come il rifacimento di bagni con innovazioni strutturali o l’installazione di ascensori. Anche i miglioramenti energetici, come l’installazione di pannelli solari, rientrano in questa categoria. L’importanza del Testo Unico dell’edilizia è fondamentale per identificare quando un intervento appartiene a una categoria piuttosto che a un’altra, essendo l’aggiunta di innovazioni il criterio principale per queste classificazioni.
Anche nella manutenzione dei manti erbosi, soprattutto nel contesto sportivo, la distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria non è sempre chiara, spesso dipendendo dalla frequenza degli interventi richiesti. L’uso intensivo dei campi rende necessari interventi più frequenti, come la decompattazione del terreno, che da straordinari devono diventare ordinari, o meglio "specialistici", se svolti con attrezzature particolari da aziende esterne.
Quando si tratta del restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione vera e propria, le linee guida cambiano ulteriormente. Il restauro e il risanamento hanno come obiettivo primario la conservazione della funzionalità dell’immobile senza alterarne la configurazione, mentre la ristrutturazione riguarda la trasformazione significativa degli edifici, sia nella loro natura sia nelle caratteristiche essenziali. Quest’ultima categoria include interventi significativi come la demolizione e la ricostruzione, il cambiamento di destinazione d’uso o il frazionamento.
Il Tribunale Amministrativo Regionale di Napoli ha sottolineato che per un intervento di ristrutturazione è necessario modificare la distribuzione delle superfici interne e dei volumi dell’edificio, cambiando l'ordine delle sue componenti per una destinazione più agevole. Di contro, manutenzioni straordinarie e risanamenti conservativi non modificano sostanzialmente la struttura e la distribuzione interna dell'edificio.
Alla luce di queste considerazioni, la categorizzazione appropriata dei lavori diventa fondamentale non solo per stabilire le esatte pratiche necessarie, ma anche per approfittare di incentivi fiscali e rispettare normative edilizie specifiche. Questi interventi, siano essi di manutenzione ordinaria o straordinaria, restauro, risanamento o ristrutturazione, devono sempre includere una chiara documentazione dello stato originale per dimostrare il rispetto delle normative vigenti.
Quante volte si sente parlare di manutenzione ordinaria e straordinaria? Gli stessi termini, poi, ricorrono anche quando si ha a che fare con gli incentivi fiscali, i bonus ristrutturazioni e le concessioni urbanistiche. Tuttavia, la legge non si è mai sforzata di definire, con precisione, questi termini. E così, i confini tra i due tipi di “manutenzione” risultano a volte incerti e ambigui, tanto che spesso danno luogo a litigi che scaturiscono in cause in tribunale. Cerchiamo allora di chiarire gli aspetti di queste ipotesi, tra loro estremamente differenti anche in merito agli effetti.
In edilizia, la manutenzione ordinaria consiste in opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (porte, finestre, pavimenti). Si considerano “manutenzione ordinaria” anche gli interventi necessari a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, quali, ad esempio, l’impianto elettrico o quello di riscaldamento.
Il Testo unico dell’edilizia rappresenta la guida principale per determinare quali lavori rientrano nella manutenzione ordinaria e quali appartengono ad altre categorie quali manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, o ristrutturazione edilizia. Questa normativa specifica che i lavori di riparazione degli edifici (ad esempio, la sostituzione di tegole sul tetto) e quelli volti a mantenere in efficienza le strutture (come la riparazione dell’impianto elettrico o la sostituzione della caldaia) sono considerati interventi di manutenzione ordinaria.
Dall’altra parte, in linea di massima, quando alla semplice sostituzione di un componente si aggiunge un elemento di innovazione si passa dalla manutenzione ordinaria a quella straordinaria. Così, ad esempio, chi sostituisce la vecchia caldaia con un modello nuovo a condensazione opera una manutenzione straordinaria. Inoltre, rientra nella manutenzione straordinaria qualsiasi intervento sulle murature.
Al contrario, sono interventi di manutenzione ordinaria, la sostituzione di porte, infissi, pavimenti e sanitari.
Rientrano nella categoria edilizia della manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare, attraverso la sostituzione, parti anche strutturali degli edifici. Anche la realizzazione e l’integrazione dei servizi igienici e tecnologici è classificata come manutenzione straordinaria.
La manutenzione straordinaria è una categoria di interventi edilizi a cavallo tra la manutenzione ordinaria e le ristrutturazioni. A differenza della manutenzione ordinaria, la “straordinaria” deve sempre contenere un elemento di innovazione.
Facciamo un esempio: se si decide di sostituire le finestre della propria casa con un modello nuovo ma identico al precedente si rientra nella manutenzione ordinaria; al contrario, se la nuova finestra sarà di materiale diverso (dal legno al PVC, ad esempio) l’intervento diventa di manutenzione straordinaria. Quando però si interviene in modo più incisivo creando nuovi spazi (ad esempio aggiungendo un balcone), o cambiando la destinazione d’uso di un immobile (da abitazione ad ufficio) si oltrepassa la soglia della manutenzione straordinaria e si rientra in altre categorie (restauro o risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia).
La normativa-guida per individuare l’esatta categoria edilizia è il Testo unico dell’edilizia. La disciplina statale va però integrata con le leggi regionali e i regolamenti edilizi, che dal punto di vista urbanistico possono intervenire e modificare le autorizzazioni necessarie per alcuni interventi.
Continuando a fare alcuni esempi concreti, il rifacimento dei bagni può essere classificato come manutenzione straordinaria se oltre alla semplice sostituzione dei sanitari o delle piastrelle comprende anche alcune innovazioni, quali, ad esempio, lo spostamento di tramezzi, l’allargamento di una porta. Rientrano nella manutenzione straordinaria anche la sostituzione di finestre con modifiche alla sagoma, l’installazione di ascensori, la riparazione, con innovazioni, della facciata.
In linea di massima anche tutti gli interventi di risparmio energetico rientrano in questa categoria. Tra gli altri, ad esempio, la sostituzione di una caldaia con un modello a condensazione, l’installazione di pannelli solari termici per la produzione di acqua calda o di pannelli fotovoltaici, il rifacimento con innovazioni dei sottotetti.
Nei piani di manutenzione dei tappeti erbosi si distingue frequentemente tra manutenzione ordinaria e straordinaria, basandosi unicamente sulla frequenza degli interventi, un criterio che risulta inadeguato per vari motivi. In passato, la rigenerazione dei campi da gioco al termine della stagione era considerata un intervento straordinario. Questa operazione includeva la decompattazione del terreno, la risemina integrativa e la sabbiatura per ripristinare le aree danneggiate dall'attività sportiva. Tale distinzione serviva a chiarire gli oneri di spesa tra il Comune e il concessionario, risultando adeguata per i prati coltivati in terra, che avevano un uso limitato, con partite ufficiali svolte solo due volte al mese. Di conseguenza, non era prevedibile il grado di danno subito dal manto erboso che a sua volta dipendeva dall'uso in correlazione al meteo. Questa classificazione è un retaggio del passato, poiché le società di calcio amatoriali, per mancanza di competenze e risorse, non erano in grado di effettuare i lavori autonomamente e dovevano quindi affidarsi a imprese specializzate, quindi i costi che ricadevano quasi sempre sul Comune, proprietario del campo.
Anche nei campi sintetici, la manutenzione straordinaria comprende ancora oggi attività come la pulizia delle canalette, il ripristino delle scolature, la decompattazione e il reintegro dei granuli prestazionali, poiché è fondamentale avere le attrezzature adeguate e competenze specialistiche. Tuttavia, questa situazione sta evolvendo: con l'aumento dell'intensità di gioco, si è compreso che il problema principale è la compattazione del terreno, che rende la superficie più dura. Inoltre, è essenziale affrontare tempestivamente le problematiche legate alle scolature per prevenire un aggravamento delle condizioni di sicurezza durante il gioco, analogamente a quanto avviene per il ripristino delle buche nei campi naturali, che sono anch'esse influenzate dalla durezza del terreno e dalle pratiche di concimazione.
Oggi siamo consapevoli che, a causa dell'aumento dell'intensità di gioco, è necessario intervenire più frequentemente nel corso della stagione per prevenire il deterioramento del campo e garantire la sicurezza dei giocatori. Pertanto, è fondamentale integrare interventi di manutenzione straordinaria con quelli di manutenzione ordinaria.
Qualora si rendano necessari interventi specialistici, si può considerare la manutenzione ordinaria specialistica, che comprende operazioni che richiedono l'uso di macchinari specifici e che vengono effettuate periodicamente in base all'intensità di utilizzo del campo. Tali interventi sono frequentemente affidati a ditte esterne. Tuttavia, con il progresso tecnologico, è consigliabile investire in macchinari di dimensioni ridotte, poiché oltre alla frequenza degli interventi, è fondamentale anche la loro tempistica, influenzata dai cambiamenti climatici. Infatti, spesso, piccoli interventi realizzati nel momento opportuno possono avere un impatto significativo sulla sicurezza di gioco e sulla durata del campo, come nel caso della decompattazione del terreno prima di un temporale.
In linea con i principi dell'edilizia, è opportuno considerare tutte le operazioni programmabili per la conservazione dei manti naturali o sintetici, nonché le sostituzioni dei componenti deteriorati nell'ambito della manutenzione ordinaria. Analogamente a quanto avviene con le piastrelle, anche la risemina integrativa o la sostituzione di piccole porzioni di zolle di erba naturale rientrano negli interventi di manutenzione ordinaria. Ciò implica anche una maggiore responsabilità e consapevolezza nell'utilizzare correttamente il campo da gioco, al fine di preservare, ad esempio, le aree delle porte.
Oltre la manutenzione straordinaria si parla invece restauro o risanamento conservativo o ristrutturazione. La linea di confine è molto labile ma, ogni lavoro di intervento ha delle differenze sostanziali da considerare, ognuna regolata da una base legislativa. A seconda dei lavori che si eseguono, infatti, la legge prevede delle indicazioni e delle procedure precise da rispettare, che si distinguono tra di loro in base al fine ultimo dell’intervento stesso. Mentre la ristrutturazione ha lo scopo di cambiare sostanzialmente l’immobile, il restauro non ha invece la finalità di modificare la struttura della casa.
Restauro o risanamento conservativo. Si definiscono opere di restauro o di risanamento conservativo tutti gli interventi che hanno come fine la conservazione delle funzionalità di una struttura, senza modificarne la configurazione e rispettandone gli elementi preesistenti. La differenza tra restauro e risanamento conservativo consiste nel fatto che il restauro è un tipo di lavoro di recupero che si applica solo agli edifici dal valore storico-artistico e può essere utilizzato per apportare modifiche importanti alla struttura dell’immobile, pur evitando di alterarne le volumetrie. Di contro, il risanamento conservativo è un’attività finalizzata al miglioramento dal punto di vista funzionale, statico e igienico dell’edificio e, quindi, sono ammesse modifiche alla struttura e alla planimetria.
La ristrutturazione edilizia. Il Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia definisce la ristrutturazione come l’insieme degli interventi che mirano a trasformare un edificio, sia nella sua natura che nelle sue caratteristiche essenziali. Ciò comporta una radicale e integrale trasformazione dei componenti dell’intero edificio, con il mutamento della qualificazione tipologica e degli elementi formali dello stesso. Questo determina l’aumento delle unità immobiliari e la conseguente alterazione dell’impianto tipologico originale, così come di quello distributivo e dei caratteri architettonici.
A parere del Tar di Napoli, affinché sia ravvisabile un intervento di ristrutturazione edilizia e non di risanamento conservativo, è sufficiente che risultino modificati la distribuzione della superficie interna e dei volumi ovvero l’ordine in cui erano disposte le diverse porzioni dell’edificio, per il solo fine di rendere più agevole la destinazione d’uso esistente; ciò determina il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio ed un’alterazione dell’originaria fisionomia e consistenza fisica dell’immobile, incompatibili con i concetti di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo.
Questi ultimi, infatti, presuppongono la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell’edificio e la distribuzione interna della sua superficie.
Il Tar ricorda che nella nuova formulazione dell’art. 3 (Definizioni degli interventi edilizi), comma 1 lett. d) del D.P.R. 380/2001, è intervenuto il D.L. n. 76/2020, (decreto semplificazioni 2020), il quale, nell’incidere in maniera significativa sul regime giuridico dei titoli edilizi, semplificandoli e ridefinendoli nei loro contorni applicativi, ha, con particolare attenzione, riscritto i margini di operatività propri della ristrutturazione edilizia.
Nel terreno da gioco possiamo quindi parlare soltanto di risanamento conservativo o ristrutturazione ma è necessario, al fine di mostrare il rispetto delle norme edilizie bisogna fornire la prova dell’identità del campo prima dell’intervento, cioè nel suo stato di conservazione del manto erboso ad esempio.
Possono essere considerati lavori di risanamento conservativo:
In sostanza, il risanamento conservativo rappresenta un intervento più significativo rispetto a una risemina integrativa o al semplice reintegro del materiale d'intaso di un campo sintetico. L'obiettivo principale è quello di ripristinare le condizioni di utilizzo del campo, rendendolo molto simile a un nuovo, ad eccezione delle parti che non sono oggetto di sostituzione come ad esempio il fondo in gomma inferiore della pista di atletica.
Quando invece bisogna cambiare tutto il sistema, siamo nell'ambito della ristrutturazione perché il più delle volte sono necessarie modifiche sostanziali di forma, di volume e di destinazione d'uso. Infatti, applicando la norma dell'edilizia ai campi sportivi, tra gli interventi di ristrutturazione rientrano:
Per poter usufruire dell'IVA agevolata, è fondamentale in primo luogo classificare l'intervento dal punto di vista tecnico, distinguendolo tra risanamento conservativo e ristrutturazione. Inoltre, è necessaria un'ulteriore condizione:
L'intervento deve rientrare nelle opere di urbanizzazione secondaria di cui fanno parte gli impianti sportivi di quartiere.
Lo chiarisce l'agenzia delle entrate di Roma nella risoluzione n. 157/E del 12 ottobre 2001.
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